分譲マンション総合管理業　
建築コンサルタント

第1の提案−管理仕様を見直し、支出を抑える・「新合人社方式」

■分譲マンションの歴史（「特別な住まい」から「普通の住まい」へ）

　我が国の分譲マンションの歴史は1950年代に遡ります。当初、「特別な存在」であった分譲マンションは、いまや全国に約751万戸（2022年12月現在）。約7世帯に1世帯が分譲マンションに住んでおり、この割合は増加し続けています。分譲マンションに住むことは、いまや「特別な住まい方」ではなく、「普通の住まい方」となりました。

■従来、ときに過剰な管理仕様も

　「特別な存在」であった分譲マンションの管理は、「特別なもの」でなければなりませんでした。したがって、マンションデベロッパー各社が競って発売する分譲マンションの管理内容は盛りだくさんのサービスをお客に訴求する傾向がありました。なかには必要のないものまで含まれた、いわば過剰な仕様が「よい管理」とされた面は否めません。

■「新合人社」方式の提案

　建築物や建築設備の性能や施工精度は、分譲マンションの歴史がスタートした頃と比べて目を見張るほど向上を遂げて、従来の耐用年数に対する考え方や、それに伴う機器等の点検頻度も大幅に見直すことができます。私たちは、日常の管理業務はかつての「過剰仕様」ではなく、本当に必要な管理項目だけに支出を絞り込むことを提案（「新合人社方式」）します。そのことは、管理組合会計に直接的に好影響を及ぼし、将来の修繕資金を確保し、資産価値を向上させることに繋がります。

第2の提案−組合員・役員の拘束（人的参加の義務）を軽減する

■マンション管理組合は「コミュニティ」ではないこと

　ここで、いま一度「マンション管理組合とは何か」ということをはっきりさせておきたいと思います。簡単に言えば、「管理組合とは、マンションの敷地・建物の性能の長期的な管理・保存を唯一の目的とした、区分所有者全員で構成する機関」です。マンション管理組合はいわゆる「コミュニティ（地縁社会）」ではありません。町内会や各種親睦団体とは別の概念です。組合員は管理費等の支払義務はありますが、それ以上の「人的参加」の義務はありません。

■管理組合の自治―共同体（コミュニティ）の幻想？

　理事会や総会の運営は現居住者であるボランティアの区分所有者が「共同体の結束」と「すべての構成員が無欲でルールを守る善人」であることを前提とした、濃密な人間関係を形成しながら行うことが余儀なくされています。しかし、近年この前提が当てはまらない事例が多く報告されるようになってきました。

■総会・理事会の在り方―「しあわせのシステム」に

　当グループでは、土日等の休日に長時間をかけて開催されていた対面で行う理事会や総会の在り方の見直しも提言しています。このような時間と場所と人数を拘束する「組合活動」は役員や組合員の負担が大きく、「誰もしあわせにならないシステム」になっているのが現実です。また、居住組合員の減少（転居）、組合員の高齢化、無関心化と相まって、組合役員の成り手不足が大きな問題となっています。

最終提案−第三者に管理者を委託、自由なマンションライフを楽しむ

■求められるマンションの住まい方（生活スタイル）の変化

　時代は大きく変化しました。技術革新が大きく進み、無駄を省いたシンプルさ、スマートさが強く求められるようになりました。また、個の尊重、多様性、持続可能性などといった価値観が重視される一方で、コロナ禍を機に人と人の関わりかたも「形式的なもの」から「本質的なもの」へと意識が変わってきました。

■目指すべきは「高級賃貸マンションの住み心地」

　そのような時代に求められるマンション管理の在り方は、ボランティア役員をとりまく人的しがらみから解放された、あたかも、「高級賃貸マンション」に住んでいるかのような、プライバシーを重視した、自由で洗練された住み心地を目指すべきものと考えられるようになってきました。

■理想の管理方式である「管理者方式」

　さらに、当グループが提案しているニューノーマルの最終形態が、「理想の管理方式」といわれている管理会社を組合の管理者とする「管理者方式（第三者管理方式）」です。区分所有者をマンション管理の煩わしさから徹底的に解放し、権利と資産を確実に守り続けるため、「プロ」である「マンション管理会社を管理者とする方式」です。この方式は、近年大手デベロッパーでも特定の高級分譲マンションで採用されはじめています。

　当グループは既にこの方式に10年以上の実績を有し、グループの管理マンションのうち、すでに約20％の組合（2023年1月末現在1,157組合）がその方式を採用され、その割合は日を追って増大しています。また、当社がリプレイス（管理会社の変更）などによって新たに管理を開始した管理組合の約半数が管理者方式を選択、さらに増加する傾向にあります。

今、日本のマンション管理は確実に大きく変化しているのです。