理事長（管理者）をしています。当マンションは、1980年の竣工で旧耐震基準の建物であることから、理事会で耐震補強工事を検討しています。施工会社と協議を重ね、ようやく工事内容および金額が確定したため、臨時総会を開催しようと考えています。耐震補強工事の総会決議要件は、普通決議で問題ないでしょうか。なお、当マンションの管理規約は標準管理規約に準じています。
耐震補強工事は、共用部分の変更行為となり、区分所有法第17条第1項では、「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する」と規定しています。
したがって、耐震補強工事の総会決議要件は、その工事内容が「形状又は効用の著しい変更」を伴うか否かによることとなります。
耐震補強工事の内容が「柱や梁にシートや鉄板を巻きつけて耐震性を高める工事」のような建物の基本構造の変更を伴わない工事の場合は、形状又は効用の著しい変更とはいえず、普通決議（総会に出席した区分所有者の議決権の過半数の賛成）で足りるでしょう。
工事内容が「柱の下部を切断し免震のための部材を挿入する工事」のような建物の基本構造の変更を伴う工事の場合は、形状又は効用の著しい変更と考えられ、特別決議（区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成）を要するでしょう。
一方で、耐震改修促進法第25条においては、『所管行政庁が、区分所有建築物の耐震性について国土交通省の定める基準に適合していないと認定した場合、区分所有法第17条第1項の「区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議」とあるのは、「集会の決議」とする』と規定されています。
この規定により、耐震性が不足し耐震改修が必要とされると所管行政庁が認定した区分所有建築物の場合は、基本構造の変更を伴う耐震補強工事であっても普通決議で足りることとなります。
なお、前記の認定を受けるためには、理事長（管理者）による所管行政庁への申請が必要です。申請手続きについては、施工会社等に相談するとよいでしょう。
編集／合人社計画研究所法務室 監修／桂・本田法律事務所 本田兆司弁護士
2017年1月掲載
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