管理委託契約書

別表 第4 建物・設備管理業務仕様書

( )内業務は別途とし、本契約に含まない。

1 建物点検、検査
<1>建築基準法第12条第1項に規定する特定建築物定期調査  ※本マンションに存する設備等に限る
① 敷地及び地盤  地盤の不陸、排水の状況、通路の確保の状況、塀・擁壁劣化及び損傷の状況等 1回/3年
② 建築物の外部 基礎、土台、外壁躯体、外装仕上げ材、窓サッシ等の劣化及び損傷の状況、外壁等の防火対策の状況等
③ 屋上及び屋根 屋上面、屋上周り、屋根等の劣化及び損傷の状況、屋根の防火対策の状況等
④ 建築物の内部 防火区画の状況、室内躯体壁・床の劣化及び損傷状況、給水管・配電管の区画貫通部の処理状況、界壁・間仕切壁の状況、防火設備の設置の状況、照明器具の落下防止対策の状況、採光・換気のための開口部の状況、石綿の使用及び劣化の状況等
⑤ 避難設備 通路、廊下、出入口、階段の確保の状況、排煙設備、非常用エレベーター、非常用照明設備の作動の状況等
⑥ その他  免震装置、避雷設備等の劣化及び損傷の状況等
<2>建築基準法第12条第3項に規定する特定建築物の建築設備等定期検査 ※本マンションに存する設備等に限る
① 換気設備  機械換気設備の外観検査・性能検査、自然換気設備、防火ダンパーの設置等の状況の検査等 1回/年
② 排煙設備  排煙機・排煙口・排煙風道・自家用発電装置の外観検査・性能検査、防火ダンパーの取付け状況、可動防煙壁の作動等の状況の検査等
③ 非常用の照明装置  非常用の照明器具・蓄電池・自家用発電装置の外観検査・性能検査等
④ 給水設備及び排水設備 飲料用の配管・排水管の取付け・腐食及び漏水の状況、給水タンクの設置の状況、給水ポンプの運転の状況、排水トラップの取付けの状況、排水管と公共下水道等への接続の状況、通気管の状況の検査等
⑤ 防火設備 随時閉鎖式の防火設備の設置状況、劣化の状況、作動等の状況の検査等
2 エレベーター設備<フルメンテナンス仕様>
〈1〉エレベーター設備の点検・整備 機械室、調速機、主索、かご室、かご上、乗り場、ピット、非常用エレベーター、戸遮煙構造等の点検・整備 無指定
〈2〉 建築基準法第12条第3項に規定する昇降機定期検査(日本工業規格に基づく) 機械室、調速機、主索、かご室、かご上、乗り場、ピット、非常用エレベーター、戸遮煙構造等の検査 1回/年
無指定:乙指定の技術者及び点検頻度により、年間責任をもってする点検作業をいう。
※直接通話機能の電話回線及び回線に係る費用等については甲の支給とする。
※緊急対応業務含む(但し、使用者の不注意又は不適切な使用によるものは別途有償とする。)
2 エレベーター設備<POG仕様>
〈1〉エレベーター設備の点検・整備 機械室、調速機、主索、かご室、かご上、乗り場、ピット、非常用エレベーター、戸遮煙構造等の点検・整備 無指定
〈2〉建築基準法第12条第3項に規定する昇降機定期検査(日本工業規格に基づく) 機械室、調速機、主索、かご室、かご上、乗り場、ピット、非常用エレベーター、戸遮煙構造等の検査 1回/年
無指定:乙指定の技術者及び点検頻度により、年間責任をもってする点検作業をいう。
※直接通話機能の電話回線及び回線に係る費用等については甲の支給とする。
※緊急対応業務含む(但し、使用者の不注意又は不適切な使用によるものは別途有償とする。)
3 給水設備
定期点検
増圧給水ポンプ 1回/年
簡易専用水道
① 水道法施行規則に規定する貯水槽の清掃 1回/年
② 水質検査<一般項目> 1回/年
③ 簡易専用水道検査 1回/年
④ 水道施設の外観目視点検 1回/年
  一 受水槽 ひび割れ、漏水、槽内沈殿物・浮遊物、マンホール施設、防虫網損傷等の有無又は状態
二 自動発停止装置、満減水警報装置、電極棒 接点劣化・損傷、作動の有無又は状態
三 ボールタップ 錆、衝撃、漏水、損傷、作動等の有無又は状態
四 加圧給水ポンプ 異音、振動、過熱、漏水等の有無又は状態
4 浄化槽、排水設備
浄化槽法第7条及び第11条に規定する水質検査 (1回/年)
浄化槽法第10条に規定する保守点検 (1回/月)
浄化槽法第10条に規定する清掃 (汚泥引抜)
排水枡清掃 (清掃)
専有部分、共用部分雑排水管清掃 (清掃)
5 電気設備
自家用電気工作物
  電気事業法第42条、第43条に基づく自主点検 受電設備、配電設備、非常用予備発電設備等に係る絶縁抵抗測定、接地抵抗測定、保護リレー試験等 適宜
6 消防用設備等
消防法第17条の3の3に規定する消防用設備等の点検
  ① 消防用設備等の機器点検 1回/年
② 消防用設備等の機器・総合点検 1回/年
<注>耐圧性能試験は別途有償とする。
7 機械式駐車場設備
定期点検 (点検・整備)  
※緊急対応業務含む(但し、使用者の不注意又は不適切な使用によるものは別途有償とする。)
8 宅配ボックス
定期点検 乙指定の頻度による点検
9 植栽
定期作業 剪定、施肥、除草(植込地内) 1回/年
薬剤散布 2回/年

外観目視点検は、管理員業務の範囲内で月1回実施する。(点検内容は別表1のとおり)
専任の点検員による定期的外観点検等は年1回実施する。(点検内容は別表2のとおり)
※建物・設備管理業務仕様書に定める業務については、乙の指定する日時に実施するものとし、作業日時を甲の指定とする場合においては、別途費用が発生する場合があります。

(別表1)
管理員業務の範囲で行う本契約書第2条に定める管理対象部分の建物外観目視点検

点検対象箇所 点検要領
建物周り  
 エントランス外壁(ポーチ・アプローチ) タイル部等ひび割れの有無
 エントランス外部床 段差、陥没等の有無又はその状態
 エントランスホール・エレベーターホール 天井・壁・床などの表層部状態、破損、変形、玄関扉の開閉作動、錆、破損状態、緩み、変形の有無又は状態
 共用廊下・階段 天井・壁・床などの表層部状態、排水の状態、障害物の有無、破損、変形、ノンスリップ取付、鉄部の錆、腐食、ぐらつき等の有無又は状態
 ドレン(排水口) 外観状態、つまり等の確認
 内壁・外壁・柱 内壁・外壁・タイルなどの表層部状態、ひび割れ、欠損、剥がれ、腐食、浮き、錆、白華状況等の有無又は状態
 自動ドア 錆、破損、がたつき等の有無又は扉の開閉速度の状態
 共用部のドア・窓 錆、破損、がたつき等の有無又は扉の開閉速度の状態
 管理員室・清掃員控室 室内天井・壁・床の状態、整理整頓状態
 管理用倉庫・倉庫 整理整頓状態、錆、腐食、ぐらつき等の有無又は状態
 集会室 室内表層部状態、整理整頓状態
 共用トイレ 給排水設備の作動状態、清掃状態
 パイプスペース 内部状態(水漏れなど)、破損、腐食、変形等の有無又は状態
 機械室、自家用電気室 破損・腐食・変形等の有無又は状態
附属施設  
 塀・フェンス 錆、腐食、ぐらつき等の有無又はその状態
 駐車場・通路・アスファルト 外観状態、私物の放置有無、ひび割れ、段差、陥没等の有無又は状態
 駐車場(車止め・白線) 変形、はがれ、薄れ等の有無
 自転車置場・バイク置場 床・屋根・樋・支柱などの外観状態、ひび割れ、段差、陥没、錆、腐食、ぐらつき等の有無又は状態
 ゴミ置場 換気の有無又は状態、内外部の状態、扉の開閉状態
 排水溝・排水口・グレーチング 変形、がたつき、排水、ゴミ、植物の有無又は状態
 プレイロット 遊具の破損、変形等の有無又は状態
 植栽 立ち枯れ等の有無又は状態
 花壇 生育状態、病害虫の有無、除草状態、縁石破損等の有無
 掲示板・宅配BOX 変形、がたつき、破損等の有無又は状態
 外灯設備 変形、がたつき、破損等の有無
給排水設備  
 受水槽 外観状態、防虫網状態
 ポンプ室・受水槽室 内部状態(水漏れなど)、破損、腐食、変形等の有無又は状態
 給水管 破損、変形の有無
 散水栓 作動状態
 排水管・通気管 破損、変形の有無
 雨水枡・排水枡 破損、がたつき、ゴミ・植物、排水等の有無又は状態
 雨樋 破損、変形の有無、つまり等の確認
電気設備  
 引込開閉器盤 異常なうなり音、発熱、異臭、内部の腐食等の有無、施錠確認
 電灯分電盤 異常なうなり音、発熱、異臭、内部の腐食等の有無、施錠確認
 コンセント器具 コンセントカバーの破損の有無又は状態
 共用照明 球切れ、照明器具の錆、破損等の有無、点灯状態、変形
 人感センサー灯 センサーの反応は正常か
 照明タイマー消点灯 消灯時刻・調整
点灯時刻・調整
タイマーの現在時刻は合っているか
 非常照明 照明器具の錆、破損等の有無、バッテリーランプの状態
消防設備等  
(1)消火設備
 消火器 変形、損傷、液漏れ、紛失等の有無又は状態
 屋内消火栓BOX 変形、損傷、等の有無又は状態
 スプリンクラー 変形、損傷、漏水等の有無又は状態
 泡消火設備 変形、損傷、漏れ等の有無又は状態
 連結送水管送水口カバー・放水口BOX 変形、損傷、等の有無又は取り付け状態
 消防用水(補給水槽) 変形、破損、障害物等の有無又は状態
(2)警報設備
 発信機(火災報知器) 表示灯、レンズ状態、押しボタンカバーの状態
 受信機・警報盤など 各盤の電源点灯確認、異常表示の有無、器具損傷の有無
 感知器 外観
 非常警報設備 異音、発熱、球切れ、破損等の有無又は状態
(3)避難設備
 避難口誘導灯 球切れ、破損等の有無又は状態
 通路誘導灯 球切れ、破損等の有無又は状態
 誘導標識 設置状態
機械式駐車場設備
 機械式駐車場設備 錆、破損、移動式消火BOX損傷等の有無又は状態
電話引込盤  
 各階端子箱(IDF) 外観状態、施錠確認
 集合端子箱(MDF) 外観状態、施錠確認
防犯カメラ設備
 録画装置 作動状態
 録画画像 画像状態
 エレベーター内防犯カメラ 外観状態
その他
 バルコニー不法構造物 外観状態
 開放廊下不法構造物 設置状況
 共用部分の鍵 鍵一覧表の有無
鍵一覧表と鍵BOX内の本数一致
鍵を貸出している場合、鍵貸出表と鍵BOX内の本数一致

注)本仕様書における外観目視点検の点検対象部分は、標準的なマンションによるものであり、実際の点検対象は、本マンションの管理対象部分によるものとします。(但し、タラップ、梯子、脚立を使用しなければ点検できない屋上、その他危険を伴う箇所は点検対象に含まれないものとします。)

(別表2)
専任の点検員にて行う本契約書第2条に定める管理対象部分の外観点検等

点検対象箇所 点検要領
建物周り  
 屋上 a.アスファルト防水の破断、ハガレ、浮きの有無
b.シート防水の破断、ハガレ、浮き、よじれの有無
c.金属板葺の異常の有無
d.押さえコンクリートの異常の有無
e.伸縮目地の異常の有無
f.パラペットのひび割れの有無
g.ルーフドレンの異常の有無
h.清掃状態の良否
i.エキスパンションジョイント部からの雨漏れの痕跡の有無
 内外壁 a.浮き、ひび割れ、錆汚れ、エフロレッセンス汚れの有無
b.伸縮目地の異常
c.ボード張りの部分で、ひび割れ等異常の有無
 共用玄関・エントランス a.ひび割れ、浮き、欠け、段差等の有無
 共用廊下・階段 a.手摺り壁の浮き、割れ、チョーキング、変色の有無
b.ドレーン排水溝排水状態の良否
c.放置物品の有無
d.金属製手摺りの異常の有無
e.ノンスリップタイルの異常の有無
f.通路表面の異常の有無
 建物外周
 (フェンス、塀以外)
a.異常箇所は無いか
附属施設  
 共用トイレ a.ロータンク等の水漏れの状態
 駐車場 a.車止めのはずれの有無
b.路面の凹凸有無
c.ライン・ナンバーの薄くなっている所の有無
 自転車置場 a.屋根部分の破れ等の有無
b.所定のシールを貼っていない自転車の有無(所定シールがある場合)
 掲示板 a.掲示板の固定状態の良否
 塀・フェンス a.据え付け状態の良否
b.フェンス等破損している箇所の有無
 植栽 a.枯死している植栽の有無
 ゴミ置場 a.排水状況の良否
b.ごみ収集案内プレートの劣化具合の良否
 プレイロット a.危険な状態の遊具の有無 (ボルトの緩み、はずれ等)
b.塗装の状態の良否
 自動ドア、各扉、ドアチェック、フロアヒンジ、オートドアヒンジ、丁番、取手の状態 a.開閉の異常の有無
b.ビス等ゆるみガタツキの有無
電気設備
 電灯分電盤 a.外観状態の異常の有無
b.タイマーの点灯・消灯時間
c.自動点滅器の作動状態の良否
 給水設備制御盤 a.外観状態の異常の有無
 避雷針 a.避雷針の異常の有無
 換気扇 a.換気扇の騒音、振動、異常の有無
テレビ共聴設備
 増幅器・分岐器 a.外観状態の異常の有無
b.扉の施錠状態の良否
 アンテナ a.アンテナの異常の有無
電話引込盤
 各階端子盤(IDF) a.各階端子盤(IDF)の施錠状態の良否
b.各階端子盤内部の異常の有無 (外観点検)
 集合端子盤(MDF) a.集合端子盤(MDF)の施錠状態の良否
b.集合端子盤函内部の異常の有無 (外観点検)
非常警報装置  
 発信機 a.発信機の表示灯、押しボタンのカバー等異常の有無
b.発信機の表示灯球切れの有無
消防設備
 消防設備 a.異常は見られないか、フランジのボルトナットの欠損・ゆるみの有無
非常灯
 非常灯 a.バッテリー使用時の非常灯の点灯状態の良否
給水設備
 受水槽 a.異常は見られないか、フランジのボルトナットの欠損・ゆるみの有無
 高架水槽 a.異常は見られないか、フランジのボルトナットの欠損・ゆるみの有無
 給水管 a.保温材の状態の良否、フランジのボルトナットの欠損・ゆるみの有無
 給水ポンプ a.異常は見られないか、フランジのボルトナットの欠損・ゆるみの有無
 散水栓・止水栓 a.共用部分での漏水の有無 (共用メーターで確認)
排水衛生設備
 屋上排水溝 a.状態の良否
 排水溝 a.外観状態の良否
 雨水・排水枡 a.外観状態の良否(内部を含む)
 雨樋 a.雨樋の外観状態の良否
防犯カメラ設備
 防犯カメラ a.防犯カメラ外観状態の良否
 録画装置 a.録画装置の作動状態(録画ランプの点灯)
a.録画画像状態の良否(確認できる場合のみ)
エレベーター内監視カメラ
 監視カメラ a.外観状態の良否
その他
 バルコニー等 a.不法構造物の有無(外観点検)

(注)本仕様書における外観目視点検の点検対象部分は、標準的なマンションによるものであり、実際の点検対象は、本マンションの管理対象部分によるものとします。

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