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現在、私の住んでいるマンションに高額滞納者がおり、区分所有法第59条に基づく競売請求を検討しています。私の住んでいるマンションは、1つの土地に複数棟の区分所有建物(マンション)が存在する、いわゆる「団地」で、管理規約では、各棟の棟総会と全棟の団地総会があります。このような場合、1棟の中の区分所有建物の競売請求を行うためには、団地総会の決議が必要になりますか。それとも、棟総会の決議が必要になるのでしょうか。

answer

区分所有法(以下、「法」という)では、共同の利益に反する行為を行う、又は、行為を行う恐れのある義務違反者に対する措置として、行為の停止請求、専有部分の使用禁止請求、区分所有権の競売請求、占有者に対する引渡し請求を定めています(法第57条、第58条、第59条、第60条)。また、これらの規定は、義務違反者に対してその者の財産の使用禁止や競売まで請求し得るのは、1棟の建物内において、区分所有者間にはその建物の管理や住環境が相互に密接な関係を持たざるを得ない点を根拠とするものであり、団地内の他の建物の区分所有者間にまで及ぶことは相当ではないとして、団地団体には準用されない規定になっています(法第66条)。
そのため、今回のケースのように、高額滞納者に対して、法第59条に基づく競売請求を行うことを決議するためには、棟総会の決議で足り、団地総会の決議は必要ありません。
仮に、管理規約において、義務違反者に対する措置について、団地総会で決議する旨が定められていたとしても、法第57条、第58条、第59条、第60条の規定は、管理規約で別段の定めをすることができない強行規定であるため、団地総会で決議する旨の管理規約の規定は法的効力を有しないことになります。

編集/合人社計画研究所法務室
監修/桂・本田法律事務所本田兆司弁護士

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