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「区分所有法上の団地」とは、当初より、それらの区画に土地（登記簿上、分筆されずに共有部分になっている）と建物が一体的に分譲されており、土地・建物に区分所有登記がなされているものをいいます。この場合の団地規約は区分所有法上の規約となり、区分所有法を含む民法など諸法令をもとに作成されます。

これに対して、当初は土地（登記簿上分筆され単独所有になっている区画）のみを順次分譲し、その後建物を建てていったような団地は、「区分所有法上の団地」とはなりません。この場合の団地規約は区分所有法上の規約ではなく、民法など諸法令をもとにした約束を明文化したものです。区分所有法上の規約に準じた形式をとっていますが、区分所有法のみに定めがあり、民法などの諸法令上では定めのない条項の適用には注意が必要でしょう。このときの共有の団地浄化施設、共聴アンテナなどは民法上の契約による共有物となります。